中国未来30年,农村或将成为奢侈品!!!

摘要: 未来20年,最赚钱的行业不是做房地产,或是做农民!

09-07 12:41 首页 快快金融

昨日(8月28日),楼市又传来大消息,这一次的主角是集体建设用地!国家此次的政策,可以说是极大的红利,让农民可以快速累积到一定的资本,同时给了农民更多条选择的机会——自己当地主或进城生活!


村里的土地,可以建房出租给白领


28日,国土资源部、住房城乡建设部印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》的通知。通知显示,未来将在13个城市开展利用集体建设用地租赁住房试点,并规定2017年11月底之前报国土资源部和住房城乡建设部批复。


第一批开展利用集体建设用地建设租赁住房试点的十三个城市为北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都。试点预计将在2020年年底之前结束。



国土资源部土地利用管理司副司长陈国庆接受采访时表示,通过改革试点,将在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。


此次改革试点的重要内容之一就是直接利用存量集体用地建设租赁住房,而改革试点以前,必须先通过征地的方式,将集体建设用地征为国有土地才能进行开发建设。


租赁住房建成后,土地性质保持不变,依然为村集体所有。值得注意的是,耕地等农用地不在试点范围内。


国土部表示,对于租赁建房的建设,村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。


三个重点


据暴财经(icaijing123)分析,本次通知有下面几个重点:


1、通过改革试点,在试点城市成功运营一批集体租赁住房项目,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,形成一批可复制、可推广的改革成果,为构建城乡统一的建设用地市场提供支撑。


2、村镇集体经济组织可以自行开发运营,也可以通过联营、入股等方式建设运营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人利益,理清权利义务关系,平衡项目收益与征地成本关系。完善合同履约监管机制,土地所有权人和建设用地使用权人、出租人和承租人依法履行合同和登记文件中所载明的权利和义务。


3、探索保障承租人获得基本公共服务的权利。承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同依法申领居住证,享受规定的基本公共服务。有条件的城市,要进一步建立健全对非本地户籍承租人的社会保障机制。


关于第一点,此次集体用地进入租赁市场,是我们国家未来建立楼市长效机制的一部分。经过试点的摸索之后,会向全国推广开来,成为一种常态化的机制。


关于第二点十分重要,农村集体建设用地的改革可能是未来中国发展最为关键的一环之一。


2014年中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《关于引导农村土地经营权有序流转发展农业适度规模经营的意见》,正式提出“三权分置”;



2015年年初,国务院办公厅发布了《关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》,明确将土地经营权分离出来。



此前很多农民兄弟要出门打工,尽管有土地的承包权,但是没有人打理的话,土地的实际使用权是闲置的,不会产生过多的收益;


而三权分置之后,农民工兄弟可以把土地的实际经营权转让给别人,通过获得租金或者获得分红等形式增加收益;此外,也可以通过抵押使用权等方式获得贷款。


简而言之,实行“三权分置”后,土地可以作为要素流动起来,集中在农村能人手里,搞现代农业和规模经营。这样,农民收入增加就有了新的制度保证。


本次的条文可以说是对经营权的进一步探索。


也就是说,在规划之内的这些农村集体用地可以作为租赁市场额组成部分,参与分享租赁市场大蛋糕的利益。从玩法上,可以看到,村镇可以采取:自行开发运营,联营、入股等方式;具体采取什么方式要根据村镇自身的情况而定,让利益最大化。


必须提及的一点是,目前已有的符合精神的小产权房,很可能会在今后的租赁市场上大放异彩。尤其当村镇和企业深度合作之后,一方面可以提升小产权房的居住质量和安全性,又可以产生规模效应,成为市场的有生力量。


关于第三点,还是赋权的问题。


保障租房人的基本权益,也就是说,在买房的时候不能够获得和一般商品房同样权益的这些房屋,在租赁层面大家是权益属性一致的。(深圳等地目前已经有类似的文件出来)


实际上,《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》等于是一次性解决两个重要的问题:


一个是解决租赁市场房屋流动性的问题,通过集体建设用地补充租赁市场;


另一个是集体建设用地使用权探索的问题,通过租赁市场拓宽集体建设用地的使用途径,进而进一步帮助农民朋友们获得更多收益。



无论你想做地主,还是进城,以下两点你都要注意了:


①抓紧宅基地:

咨询村集体了解本村对宅基地确权的标准是什么,不管家里有几处宅子,抓紧确权一处,以保障以后征地拆迁的合法权益。


②盯住承包地:

承包地的确权也是要抓紧落实的,只要确了权,以后不管是面对征地、还是流转土地都能保障自己的权益。确权后,农民的选择也很多:


>有能力耕种的,最好加入合作社或其他经营主体,大家一起干,这样既降低成本,又有统一标准要求,农产品容易卖上价钱


>>没能力耕种的,可以选择土地流转、土地托管,这两种途径不管多少,好歹都有份收入,比撂荒合适。


房价、房租影响几何?


在房价问题上,这个政策预计影响不大。


因为现有的土地和商品房价体系没有本质的扭转;而且这些住房的用途具有唯一性就是租赁住房,和买房体系基本是隔离开的。


在房租问题上,影响可是相当大。


从供需关系的层面来说,更多的供应显然有利于降低房租;而集体用地因为没有土地成本。所以总体来说,根据房价公式,那么会比由政府主导的公共租赁市场(土地没有溢价)便宜一半左右,比一般的市场租赁房便宜80%左右。


中原地产首席分析师张大伟也认为,集体用地因为土地价格相对较低,对于集体产权拥有者来说,可以获得稳定回报。集体用地的出租房,在租金市场化的情况下,可以达到年投资回报率5%以上。因此,他认为这一政策落地后,将对这13个城市的租赁市场有非常大的影响。


但值得注意的是,尽管成本看似很低,但是集体用地的实际地理位置以郊区偏远地区为主,其成本优势实际上也就不是那么大了,毕竟你要牺牲部分的时间和社区便利性。


我想辞职回农村!


文件一出,可以预见,大城市郊区农村户口价值大增,将产生一大批新富阶层:这些农民将成为大批租赁住房的股东,长期享受土地红利。


前不久,国家发改委等七部委才刚联合印发《关于印发国家农村产业融合发展示范园创建工作方案的通知》,短短几天,又有让农民朋友受益的新文件。实际上,在国家大力支持下,大量社会资本涌入农业领域,农业正经历由“分散”向“集中”转变的过程。



国家正在用工业理念发展农业,把农业与工业、服务业交叉融合发展,让农业更来钱、农民更有钱、农村更繁荣。换句话说:未来,农民不一定进城,只要你有本事,在当地同样可以施展手脚赚大钱!


制度破冰已经开始,资金已经涌入,这一切告诉我们:在中国做农民要趁早了!


农民的身份正在发生变化:2012年中央一号文件中首度出现了“职业农民”的字样, 而2013年,“家庭农场”又成为中央一号文件的主题词。农民的结构也在发生深刻变化,“农民”将成为有钱人的职业,传统意义上的“农民”将面临更换淘汰。


正如世界级投资大师詹姆斯·罗杰斯说的那样:未来20年,最赚钱的行业不是做房地产,或是做农民!



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